EPBD 2024: ce se schimbă pentru clădirile nerezidențiale din România

Ce se aplică deja prin legea română, ce rămâne obligație UE și calendarul până în 2050.

EPBD 2024 este Directiva (UE) 2024/1275 privind performanța energetică a clădirilor, încă netranspusă în legea română. Pragul de 70 kW, cu termen 31 decembrie 2029, provine din Directiva (UE) 2024/1275, art. 13 alin. (9) lit. b), și nu este încă transpus în legea română.

Pentru clădirile nerezidențiale, directiva aduce cinci obligații: pragul BACS coborât la 70 kW, cele patru capabilități cerute sistemului de automatizare, praguri minime de performanță energetică (MEPS) pentru cele mai slabe 16% până în 2030, standardul de clădire cu emisii zero din 1 ianuarie 2028 și monitorizarea calității mediului interior din 29 mai 2026.

La 15 iulie 2026, Comisia Europeană a trimis scrisori de punere în întârziere tuturor celor 27 de state membre, inclusiv României, pentru netranspunerea directivei. Termenul expirase la 29 mai 2026, iar statele au două luni pentru a răspunde (comunicatul Comisiei Europene, 15.07.2026). Din toată directiva, România a transpus până acum un singur element: art. 17 alin. (15), prin OG 16/2025.

Pe scurt

• Singura obligație BACS sancționabilă astăzi în România este pragul de 290 kW din Legea 372/2005; termenul a fost 31 decembrie 2024 și este depășit.
• Pragul de 70 kW, cu termen 31 decembrie 2029, provine din Directiva (UE) 2024/1275, art. 13 alin. (9) lit. b), și nu este încă transpus în legea română.
• Capabilitatea de monitorizare a calității mediului interior are termen propriu, 29 mai 2026, separat de restul cerințelor pentru BACS.
• MEPS vizează cele mai slabe 16% din fondul nerezidențial până în 2030 și cele mai slabe 26% până în 2033, cu referință la 1 ianuarie 2020.
• Standardul de clădire cu emisii zero se aplică din 1 ianuarie 2028 clădirilor publice noi și din 1 ianuarie 2030 tuturor clădirilor noi.
• Amenzile majorate prin Legea 238/2024 merg până la 20.000 lei pentru operatori și până la 30.000 lei pentru autoritățile locale.

Cuprins

Stadiul transpunerii în România: termen 29 mai 2026, depășit

Termenul de transpunere a Directivei (UE) 2024/1275 a fost 29 mai 2026 și este depășit, iar procedura de infringement a început. Două planuri se confundă des.

Planul UE. Directiva (UE) 2024/1275 este în vigoare. Termenul de transpunere a fost 29 mai 2026, conform art. 35 alin. (1), cu o singură excepție: 1 ianuarie 2025 pentru art. 17 alin. (15) (sinteza oficială a directivei).

Planul național. Sancțiunile pe care le poate primi astăzi un proprietar din România nu vin din directivă, ci din Legea 372/2005, așa cum a fost modificată prin Legea 238/2024 (adoptată 19.07.2024, publicată în M. Of. la 25.07.2024). Legea 238/2024 a majorat amenzile cu până la aproximativ 400%: tranșe de 5.000-7.500 lei, 7.500-10.000 lei, 10.000-20.000 lei și 5.000-30.000 lei pentru autoritățile locale, plus sancțiunea complementară de suspendare 12-24 de luni pentru auditori.

Regula practică: controlul și amenda se aplică pe textul românesc în vigoare. Ce este deja în Legea 372/2005 se sancționează acum; ce se află doar în Directiva (UE) 2024/1275 devine sancționabil la transpunere, iar transpunerea nu resetează termenele. Imaginea completă a obligațiilor suprapuse pe o clădire din România se construiește din materialele despre reglementări și conformare.

Cele cinci obligații EPBD care schimbă economia clădirii nerezidențiale

Pragul BACS: de la 290 kW la 70 kW, termen 31.12.2029

BACS înseamnă „sisteme de automatizare și control al clădirilor”, termenul legal din Directiva (UE) 2024/1275 și din legea română. Art. 13 alin. (9) stabilește două praguri pentru clădirile nerezidențiale cu sisteme de încălzire, de climatizare, sau combinate cu ventilare, pe familie de sisteme:

• peste 290 kW putere nominală utilă, până la 31 decembrie 2024;
• peste 70 kW putere nominală utilă, până la 31 decembrie 2029.

Ambele sunt condiționate de fezabilitatea tehnică și economică (textul Directivei (UE) 2024/1275). Condiția nu este o portiță: se documentează, nu se presupune.

Diferența care contează: pragul de 290 kW este deja în legea română, la art. 27 alin. (5) și art. 29 alin. (6) din Legea 372/2005; termenul a fost 31 decembrie 2024 și este depășit. Pragul de 70 kW, cu termen 31 decembrie 2029, provine din Directiva (UE) 2024/1275, art. 13 alin. (9) lit. b), și nu este încă transpus în legea română.

„Până la data de 31 decembrie 2024, clădirile nerezidențiale care au sisteme de încălzire sau sisteme combinate de încălzire și de ventilare a spațiului cu o putere nominală utilă de peste 290 kW vor fi echipate, dacă acest lucru este fezabil din punct de vedere tehnic și economic, cu sisteme de automatizare și de control pentru clădiri”

Legea 372/2005, art. 27 alin. (5)

Textul integral, formularea identică de la art. 29 alin. (6) pentru climatizare și discuția despre sancțiuni sunt în articolul dedicat: obligația BACS și pragul de 290 kW.

Coborârea pragului la 70 kW multiplică populația de clădiri vizate. O clădire de birouri de 3.000-5.000 mp, un hotel de talie medie, o hală cu birouri administrative sau o clinică trec pragul fără efort. Puterea nominală utilă nu se citește dintr-o bază de date: se adună de pe plăcuțele cazanelor, chillerelor și centralelor de tratare a aerului, iar la clădirile cu mai multe surse însumarea pe familie de sisteme este prima sursă de dispută cu un organ de control. Pentru o clădire concretă se poate cere o verificare a pragului de putere pentru clădire.

Cele patru capabilități cerute sistemului, cu litera d) din 29 mai 2026

Directiva (UE) 2024/1275 nu cere un echipament, ci funcții. Art. 13 alin. (10) lit. a) la d) enumeră capabilitățile pe care trebuie să le aibă sistemul instalat.

Monitorizarea calității mediului interior, cerută de art. 13 alin. (10) lit. d), are dată proprie, 29 mai 2026, deja trecută la nivel de directivă. Un sistem BMS, Building Management System, a nu se confunda cu Battery Management System, instalat acum fără senzori de calitate a aerului se completează ulterior, cu instalația în funcțiune și cu cost dublu.

Din integrările executate de Sovitech Control, integrator de automatizări cu sediul în București, litera b) lipsește din aproape orice sistem pus în funcțiune înainte de 2018, chiar și acolo unde hardware-ul este în regulă: există trend loguri, dar nu și valori de referință, alarme de derivă sau un destinatar nominalizat. Litera c) decide dacă activul rămâne liber: un sistem de automatizare care nu comunică în afara ecosistemului producătorului blochează fiecare extindere (materialele despre BMS, SCADA și integrare).

MEPS: cele mai slabe 16% în 2030, 26% în 2033

MEPS, standardele minime de performanță energetică, sunt obligația care schimbă cel mai mult economia unui portofoliu. Art. 9 alin. (1) din Directiva (UE) 2024/1275 cere statelor membre praguri minime, astfel încât:

• cele mai slabe 16% din fondul național de clădiri nerezidențiale să fie renovate până în 2030;
• cele mai slabe 26%, până în 2033;
• referința de calcul rămâne starea fondului la 1 ianuarie 2020.

Mecanismul este relativ, nu absolut. Nu contează consumul în valoare absolută, ci poziția față de restul fondului național. O clădire care astăzi pare acceptabilă poate ajunge în ultimele 16% pentru simplul motiv că restul pieței se modernizează mai repede.

De aici vine expresia „risc de activ blocat” (stranded asset). Pentru proprietar înseamnă o clădire oprită de la închiriere sau tranzacționare până la renovare, cu CapEx neplanificat și pierdere de venit. Pentru finanțator înseamnă altceva: băncile și fondurile evaluează deja portofoliile după expunerea la MEPS, iar o clădire în zona de risc primește condiții mai proaste. Efectul asupra valorii se produce înainte de termenul legal, când riscul devine vizibil în due diligence.

Singura reacție utilă pentru proprietar este să știe unde se află față de cele mai slabe 16%, iar asta cere date normalizate, nu estimări. Limita de recunoscut: fără contorizare secundară, consumul pe chiriaș și pe zonă rămâne o estimare, oricât de bun ar fi softul. Punctul de plecare este consumul normalizat pe mp, cu istoric: se poate cere o comparație a consumului clădirii cu valorile de referință din piață.

Clădirile cu emisii zero: 1 ianuarie 2028 și 1 ianuarie 2030

Directiva (UE) 2024/1275 înlocuiește treptat nZEB cu ZEB, clădirea cu emisii zero. Calendarul:

• 1 ianuarie 2028, clădirile noi deținute de organisme publice;
• 1 ianuarie 2030, toate clădirile noi;
• 2050, transformarea fondului existent.

Există și o cerință tehnică punctuală, ușor de trecut cu vederea. Art. 13 alin. (5) prevede că clădirile nerezidențiale cu emisii zero se echipează cu dispozitive de măsurare și control al calității aerului interior, iar la clădirile existente cerința se aplică la renovare majoră, unde este fezabil.

La orice renovare majoră planificată în următorii ani, calitatea aerului interior intră în pachetul de conformare, nu în lista de opțiuni de confort. Costul de a o include în proiect este mic; costul de a o adăuga peste doi ani, cu tavanele închise, nu este.

Calitatea mediului interior, cerință UE cu termen 29 mai 2026

Art. 13 alin. (4) din Directiva (UE) 2024/1275 cere standarde adecvate de calitate a mediului interior. Împreună cu art. 13 alin. (10) lit. d), cu termen 29 mai 2026, și cu art. 13 alin. (5), direcția este clară: clădirea demonstrează cu date înregistrate că mediul interior este controlat.

Pentru proprietar, calitatea mediului interior este singura obligație din EPBD cu beneficiu comercial direct. Nivelurile de CO2 și temperatura sunt primele două reclamații ale chiriașilor, iar un istoric de date închide discuția în locul unei negocieri. Aceleași date alimentează indicatorii sociali din raportarea managerului ESG. O limită de care se lovește oricine operează astfel de senzori: elementele de CO2 se decalibrează în 2-3 ani, iar o cerință de monitorizare fără plan de recalibrare produce date, nu conformare.

Calendarul obligațiilor EPBD, de la 31.12.2024 la 2050

Coloana din dreapta separă riscul imediat de planificare: un singur rând este lege română în vigoare, restul sunt obligații UE netranspuse.

EPBD peste pragul de 70 kW: birouri, industrie si sector public

Proprietarul unei clădiri de birouri închiriate, peste pragul de 70 kW

Expunerea vine pe trei fronturi simultan. MEPS poate bloca activul, chiriașii corporativi cer deja date de consum pe spațiul lor, iar pragul de 70 kW se atinge aproape sigur. Prioritatea nu este echipamentul, ci lanțul de date: contorizare pe chiriaș, consum normalizat pe mp, istoric de cel puțin 12 luni. Detalii pe pagina clădiri de birouri.

Operatorul industrial: hale cu CTA peste pragul de 70 kW

Partea de clădire, adică birouri, vestiare și hale cu HVAC (încălzire, ventilare și climatizare), intră sub EPBD, iar partea de proces intră sub alte regimuri. Pragul de 70 kW se atinge ușor la o hală cu centrale de tratare a aerului (CTA). Infrastructura de automatizare există deja de regulă, dar nu produce date consolidate, ci insule de trend loguri pe fiecare utilaj. Detalii în expertiza industrială.

Instituția publică: ZEB din 1 ianuarie 2028, amenzi până la 30.000 lei

Calendarul este cel mai strâns: clădirile publice noi trebuie să fie clădiri cu emisii zero (ZEB) de la 1 ianuarie 2028, iar autoritățile locale au tranșa de amendă cea mai mare din Legea 238/2024, între 5.000 și 30.000 lei. Finanțarea, în schimb, este activă acum, nu ipotetică.

Legătura cu ESG: CSRD peste 1.000 de angajați și 450 mil. EUR

Datele cerute de Directiva (UE) 2024/1275 sunt aceleași date pe care le cere raportarea de sustenabilitate. Consum pe utilitate și pe zonă, serie temporală, valori de referință, detectarea abaterilor, calitatea mediului interior: art. 13 alin. (10) descrie, fără să o spună, infrastructura de colectare pentru un raport ESG credibil.

Asta schimbă modul în care se justifică investiția. Un sistem BACS (sisteme de automatizare și control al clădirilor) instalat pentru conformare EPBD produce, ca efect secundar, datele auditabile pentru Scope 1 și 2. Legătura dintre sursele de date și indicatorii raportați este explicată în ghidul despre datele pentru raportarea ESG.

Contextul de raportare s-a mai relaxat între timp. Directiva (UE) 2026/470 („pachetul Omnibus”, în vigoare din 18.03.2026) restrânge sfera CSRD la întreprinderile cu peste 1.000 de angajați și peste 450 mil. EUR cifră de afaceri netă, iar OMF 85/2024, modificat prin OMF 1421/2025, a amânat valurile 2 și 3 în România. Relaxarea privește cine raportează formal, nu cererea de date, care vine din lanțul de aprovizionare, de la bănci și de la chiriași.

Finanțare disponibilă, pe scurt. Pentru clădiri publice: apelul 2.1.B „Creșterea eficienței energetice a clădirilor publice” din Programele Regionale, lansat la 04.06.2026 în Regiunea Sud-Est, cu apeluri echivalente în celelalte șapte programe regionale (ghidul apelului). Pentru industrie: programul de 150 mil. EUR din Fondul pentru Modernizare al Ministerului Energiei, pentru operatori industriali participanți la EU-ETS, până la 30 mil. EUR pe proiect, cu active eligibile care includ explicit „sisteme integrate de management al consumului de energie” (anunțul Ministerului Energiei); ghidul era în consultare, deci statusul se verifică înainte de bugetare. PNRR C5 „Valul Renovării” este, dimpotrivă, în fază terminală de implementare: o fereastră care se închide.

Șase acțiuni pentru următoarele 12 luni

Niciuna dintre cele șase acțiuni de mai jos nu presupune ca legea română de transpunere să fie deja publicată.

Pentru sistemele mai vechi de 10-12 ani, discuția nu este despre completare, ci despre modernizarea sistemului de automatizare, pentru că platformele vechi nu susțin cerințele de interoperabilitate de la art. 13 alin. (10) lit. c).

Ce urmărim după punerea în întârziere din 15 iulie 2026

• Răspunsul României la scrisoarea de punere în întârziere din 15.07.2026 și pasul următor al Comisiei, avizul motivat.
• Proiectul de lege de transpunere, în special formularea pragului de 70 kW și criteriile de fezabilitate tehnică și economică.
• Definirea națională a pragului MEPS, care va spune concret ce clădiri intră în cele mai slabe 16%.

Articolul se actualizează la publicarea în Monitorul Oficial a legii de transpunere și la orice modificare a termenelor. Data ultimei verificări juridice este afișată la final.

Concluzie

Statutul de directivă netranspusă amână sancțiunea, nu calendarul. Termenele rămân valabile indiferent de data la care România adoptă legea de transpunere, ceea ce lasă unui proprietar cu clădiri peste 70 kW aproximativ trei ani pentru audit, buget și execuție. Cine începe cu inventarul puterilor și cu seria de date ajunge la transpunere cu o listă de lucrări. Cine așteaptă textul de lege ajunge la ea cu o listă de întrebări.

Abonare la alertele de reglementare

Urmărirea Monitorului Oficial nu este o sarcină de proprietar. Trimitem o alertă scurtă la fiecare schimbare care afectează clădirile nerezidențiale din România, cu o frază despre efectul practic. Cere înscrierea la alertele de reglementare. Materialele publicate până acum sunt în arhiva de reglementări și conformare, iar pentru portofolii există o evaluare de expunere.

Articol publicat 17.08.2026, actualizat 19.08.2026. Informațiile juridice au fost verificate la 17.08.2026. Statutul transpunerii se poate schimba, deci sursele citate se verifică înainte de o decizie de investiție. Autor: Echipa de inginerie Sovitech Control.